金周路综合体建设工程0.953年
九里堤中路综合体建设工程0.753年
金牛万达地标媒体立面提升及运营项目0.21年
抚琴综合市场提档升级项目0.151年
合计-
4.01
资料来源：公司提供，东方金诚整理
总体来看，公司在建及拟建的基础设施及安置房项目后续投资规模较大，面临一定的资金支出压力；同时考虑到公司基础设施及安置房项目储备较多，预计该项业务将持续为公司贡献一定规模的收入。
土地开发整理
公司主要承担土桥旧场镇项目范围内的土地开发整理，区域专营性较强；未来随着相关项目陆续完工结算，预计公司将形成一定规模土地开发整理收入
2017年12月28日，根据金牛区国资和金融局出具的《关于将有关资产无偿划拨至成都市鑫金资产投资经营有限公司的通知》（以下简称“《通知》”），将原成都市鑫地建设投资有限责任公司（以下简称“鑫地建投”）名下的“成灌路两侧500米及土桥旧场镇城中村改造项6
目”（以下简称“土桥旧场镇项目”）无偿划拨至公司。公司将该项目以账面价值31.15亿元入账，确认为公司存货并计入资本公积。
根据《通知》约定，由公司对土桥旧场镇项目进行后续开发以及管理，并享有该项目土地上市后产生的收益。公司以此回收后续投资成本，并确认土地开发整理收入。根据金牛国投与委托方成都市金牛区城市更新改造中心双方于2021年6月24日签订的框架协议，土桥旧场镇项目模式变更为委托代建模式，待该项目完工后，由成都市金牛区城市更新改造中心接管项目，并向公司支付项目建设资金，该项目建设资金包括项目投资总额以及按投资总额的15计收的代建管理费。
自土桥旧场镇项目划入公司以来，公司本部自筹资金进行土地开发整理，该业务具有较强的区域专营性。目前公司土地开发整理业务主要围绕土桥旧场镇项目进行开展，预计未来土地开发整理业务范围将拓展至整个金牛区三环以内区域。
截至2022年末，土桥旧场镇项目尚未完工，公司尚未结算相应土地开发整理收入。土桥旧场镇项目计划总投资59.30亿元，截至2022年末累计投资53.23亿元。同期末，公司暂无拟开发整理的土地项目。
预计未来，随着相关项目陆续完工结算，公司将获得一定规模的土地开发整理收入。但该业务收入的实现易受项目结算进度等因素影响，存在一定不确定性。
6
截至2017年末，土桥旧场镇项目已累计发生投资额41.12亿元，该投资金额包含鑫地建投已结转成本9.97亿元，以及尚未结转的项目账面价值31.15
资产租赁
公司资产租赁业务主要由公司将股东划拨资产对外出租实现，近年该业务收入规模较为稳定，对营业收入及利润形成有益补充
公司资产租赁业务主要由本部负责运营，主要为出租近年股东及相关方划入的房产，房产主要位于金牛区沙湾路65号、金牛区茶店子西街36号、金牛区新村河边街、金牛区一环路北三段、金牛区沙湾东二路等地，房产类型以办公楼为主。公司资产租赁对象主要为成都市金牛区机关事务管理局、成都市金牛区市场和质量监督管理局、成都市荷花池街道办事处、四川星普五星电器有限公司等国有单位及民营企业等。
根据公司与金牛区机关事务管理局等承租方签订的《物业租赁合同》，房屋建筑物出租用途以办公使用为主，租赁期限一般为60个月，租金收取标准一般在50元/平方米/月至60元/平方米/月区间浮动。同时，租赁合同约定了租赁期限内的租金总额，由承租方于每年期初向公司支付租金。
公司资产租赁收入较为稳定，对公司营业收入及利润形成有益补充。2020年～2022年，公司分别实现资产租赁收入0.76亿元、0.87亿元和0.77亿元，分别实现毛利润0.57亿元、0.65亿元和0.41亿元，业务毛利率分别为74.53、74.19和53.41，保持在较高水平。
企业管理
截至2022年末，公司注册资本和实收资本分别为30.00亿元和7.49亿元；金牛区国资和金融局是公司的唯一股东和实际控制人。
跟踪期内，公司董事长、董事及监事相关人员发生变更。除此之外，公司治理结构及组织架构未发生其他重大变化。
财务分析
财务质量
公司提供了2020年～2022年以及2023年1～3月的合并财务报表。天衡会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2020年～2022年财务数据进行了审计，并出具了标准无保留意见的审计报告。公司2023年1～3月的合并财务报表未经审计。
截至2022年末，公司纳入合并报表范围的直接控股子公司共7家（详见图表1）。2020年，公司新增2家直接控股子公司，分别为公司新设的金牛国投教育以及股东无偿划入的金牛国投建设。2021年，公司新增1家直接控股子公司鑫苑园林绿化，鑫苑园林绿化原为公司的间接控股子公司，2021年公司对鑫苑园林绿化进行增资，致使鑫苑园林绿化成为公司直接控股子公司。2022年，公司合并报表范围未发生变化。
资产构成与资产质量
受股东资产注入以及合并范围扩大等影响，近年公司资产总额增长很快，结构以流动资产为主，但变现能力较弱的存货和应收类款项占比较高，同时公司未办妥产权证书的投资性房地产规模较大，整体资产流动性偏弱
受股东资产注入以及合并范围扩大等因素影响，近三年一期末，公司总资产规模保持快速增长，结构以流动资产为主。同期末，公司流动资产占资产总额比重分别为85.03、79.13和79.90，主要由货币资金、应收类款项和存货构成。
公司货币资金主要为银行存款，受公司对外融资规模增加以及合并范围新增子公司等影响，公司账面货币资金较为充裕。2022年末公司货币资金中银行存款为28.82亿元，同期末受限货币资金规模为2.60亿元，主要为诉讼冻结资金、存出保证金和壮大贷专项资金。
近年，公司应收账款规模小幅波动，主要为公司应收金牛国投产投等单位的基础设施及安置房项目结算款和应收成都市金牛区机关事务管理局的房产租赁款，2022年末上述结算款及租赁款占比分别为87.91和6.34。公司其他应收款主要为公司与其他国企等单位之间的往来款，近年公司其他应收款规模增长很快；2022年末前五名应收对象分别为金牛国投产投（往来款40.89亿元）、成都市金牛城市建设投资经营集团有限公司（以下简称“金牛城建”）（往来款14.77亿元）、成都市金牛区城市更新改造中心（往来款10.82亿元）、成都市金牛环境投资发展集团有限公司（以下简称“金牛环投”）（往来款4.65亿元）和成都市金牛区人民政府沙河源街道办事处（往来款2.03亿元），合计占比84.26。总体看，公司应收类款项对公司资金形成一定占用，资产流动性一般。
图表5公司资产主要构成情况（单位：亿元）
科目2020年末2021年末2022年末2023年3月末
资产总额472.17522.41565.19599.07
流动资产合计401.47413.38451.60485.18
货币资金63.4039.3031.4338.13
应收账款18.6823.7823.0823.26
其他应收款47.9158.8485.8794.81
存货265.07290.81310.59328.73
非流动资产合计70.70109.04113.59113.89
投资性房地产36.9641.2489.5789.56
其他权益工具投资2.202.864.694.69
无形资产2.833.153.343.34
其他非流动资产27.7560.2814.4014.41
资料来源：公司合并财务报表，2020年～2022年其他应收款不含应收利息及应收股利（全文同），东方金诚整理公司存货主要由基础设施及安置房建设成本、土地整理成本以及土地使用权构成，近年存货规模增长较快。受股东向公司划入茶店、花照项目、茶店子岛型项目、成都市铁路局人北片区棚改项目、火车北站南广场东西两侧项目等4个项目开发成本，以及合并范围新增金牛国投建设的影响，2020年末公司存货快速增长至较大规模。截至2022年末，公司存货中开发成本为307.10亿元，主要包括土桥旧场镇项目成本53.23亿元、土地使用权37.57亿元以及尚未结算基础设施及安置房项目成本216.30亿元。同期末，上述土地使用权系公司通过划拨及协议出让方式取得，其中划拨性质土地账面价值合计13.97亿元，尚未缴纳出让金；出让性质土地取得方式为协议出让，账面价值合计2.27亿元，已缴纳出让金；证载使用权类型为储备的土地取得方式为划拨，均为子公司金牛国投建设持有，账面价值合计21.33亿元，尚未缴纳出让金。
除开发成本外，同期末，公司存货中另有开发产品2.98亿元，主要为花照云间安置房建设工程、尚熙庭苑等已完工的安置房项目成本。
公司非流动资产主要由投资性房地产、其他权益工具投资、无形资产和其他非流动资产构成，2022年末上述四项合计占非流动资产的98.59。
公司投资性房地产主要为公司持有待出租的房屋建筑物，取得方式主要来源于政府划拨、股东投入以及固定资产转入，近年投资性房地产规模增长很快。2022年末，公司投资性房地产同比增幅显著，主要系原于其他非流动资产核算的房屋资产因处于运营出租状态、而重分类转入投资房地产所致，其他非流动资产共累计转入46.86亿元。同期末，公司投资性房地产增长亦来源于股东投入增加1.05亿元以及外购增加0.72亿元。上述公司持有的投资性房地产主要为商铺、底商以及办公楼，证载用途为商业和办公，截至2022年末尚未办妥权证的投资性房地产合计19.64亿元，未办妥权证原因系尚未完成变更登记。
2022年末，公司其他权益工具投资同比大幅增长，主要系当期公司增加对成都市金牛区交子股权投资基金合伙企业（有限合伙）、四川天府环境管理股份有限公司、四川能投商业保理有限公司及成都富坤重霖股权投资管理有限公司等的投资所致。公司无形资产规模有所增长，其中2021年末增加主要系新增划入三宗土地所致；2022年末增长主要系新增股东投入土地使用权0.22亿元。
公司于2020年新增较多暂时不能可靠形成收益的房屋建筑物，以公益性用途为主，取得方式主要为以前年度股东及相关各方陆续划入公司。2021年，公司继续接收股东及相关方划入的公建配套设施及房屋等资产，致使2021年末其他非流动资产同比大幅增长。2022年，伴随部分处于运营出租状态的房屋资产转入投资性房地产，期末公司其他非流动资产显著下降。截至2022年末，公司其他非流动资产主要包括沙河凤凰城小区地下车库、瑞安城中汇公建配套房屋、中加水岸写字楼、曹家巷广场公建配套、花照壁幼儿园及配套设施、营门口立交桥侧奥林市场等，账面余额合计13.94亿元。针对上述房屋建筑物资产，公司未来将通过追加投资等方式提高资产质量，并通过出租及出售等市场化方式运营。
截至2022年末，公司受限资产合计49.18亿元，占同期末总资产的比重为8.70，主要包括受限货币资金2.60亿元、用于借款抵押的存货2.15亿元以及用于借款抵押的投资性房地产44.43亿元。
资本结构
近年来，受益于股东及相关方的资产注入，公司所有者权益显著提升2020年末～2022年末及2023年3月末，受益于股东及相关方的资产注入，公司所有者权益显著提升。其中，受益于股东对公司的数次增资，2022年末公司实收资本增加至7.49亿元，包含货币出资及实物出资。公司资本公积主要包括股东及相关方向公司无偿划转的项目开发成本
